1.1-PESSOAS FÍSICAS
Atualmente, os valores recebidos por pessoa física a título de aluguéis de imóveis são
qualificados como rendimentos tributáveis, sujeitos à incidência apenas do Imposto
de Renda da Pessoa Física – IRPF.
Essa tributação ocorre mediante recolhimento mensal obrigatório pelo sistema
denominado Carnê-Leão, conforme previsto na legislação vigente.
As alíquotas aplicáveis seguem a tabela progressiva do IRPF, variando entre 15% e
27,5%, de acordo com a faixa de renda auferida pelo contribuinte.
A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025,
promoveu alterações significativas no sistema tributário nacional, com reflexos diretos
e significativos sobre o setor imobiliário.
Dessa forma, a Lei Complementar institui o IVA Dual, composto pelo Imposto sobre
Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), no entanto,
nos termos do art. 251, a locação de bens imóveis é considerada operação onerosa
com bens, sujeitando-se, à incidência da CBS e do IBS.
Portanto, em decorrência dessas mudanças, os rendimentos provenientes de
locações de imóveis passam a sofrer substanciais modificações em sua forma de
tributação.
1.1.1-DOS CONTRIBUINTES
Serão considerados contribuintes do regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços
(IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) as pessoas físicas que realizarem
operações com bens imóveis, nos casos de locação, cessão onerosa ou arrendamento,
desde que, no ano-calendário anterior a receita bruta total proveniente dessas
operações exceda R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais); e tenham por objeto
mais de (3) três imóveis distintos.
Portanto, para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte do regime
regular, é necessário o cumprimento cumulativo dos dois requisitos:
Receita anual superior a R$ 240.000,00; e
tenham por objeto mais de (3) três imóveis distintos.
Além disso, será considerado contribuinte também do IBS e da CBS,
independentemente da quantidade de imóveis, caso a receita proveniente de locação,
cessão onerosa ou arrendamento ultrapasse R$ 288.000,00 (duzentos e oitenta e oito
mil reais), no ano-calendário, ou seja, 20% acima do limite previsto na lei
complementar.
Exemplo ilustrativo
Hipótese 1: Se um contribuinte auferir R$ 240.000,00 no ano-calendário,
proveniente da locação de um único imóvel, não estará sujeito à tributação
pelo IBS e pela CBS, pois não cumpre o requisito da multiplicidade de imóveis,
e o valor não excede o quanto é determinado em lei.
Hipótese 2: Se um contribuinte possuir cinco imóveis locados, mas a receita
anual total for de apenas R$ 150.000,00, também não estará sujeito à nova
tributação, pois não atinge o limite mínimo de receita previsto em lei.
1.1.2-DAS ALÍQUOTAS
Os especialistas em matéria tributária estimam que a alíquota de referência do IVA
Dual — resultante da soma da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do
Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — deverá situar-se em um patamar
compreendido entre 26,5% e 28%.
Em sendo confirmada a estimativa de alíquota de referência, o referido percentual será
considerado o mais elevado em âmbito mundial, posicionando o Brasil no patamar de
maior carga tributária incidente sobre operações com bens e serviços, com especial
repercussão no setor imobiliário.
Nesse sentido, a nova legislação estabelece a redução das alíquotas do IBS e da CBS
incidentes sobre as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens
imóveis em 70% (setenta por cento). Em decorrência dessa redução, a alíquota efetiva
aplicável sobre o valor dos aluguéis passa a situar-se em patamar aproximado de 7,95%
a 8,4%.
Previsão de alíquotas com redução de 70%
Alíquota de referência: 26,5%
Aplicando redução de 70% → alíquota efetiva: 26,5% × 30% = 7,95%
Alíquota de referência: 28%
Aplicando redução de 70% → alíquota efetiva: 28% × 30% = 8,4%
Exemplo prático alíquota de 28%
Considera-se uma pessoa física que aufere R$ 22.000,00 mensais a título de aluguel.
Aplicando-se o redutor social de R$ 600,00, obtém-se uma base ajustada de R$
21.400,00.
Sobre esse montante incide a alíquota de referência de 28%, que, em razão da
redução de 70% prevista na Lei Complementar nº 214/2025, resulta em uma
alíquota efetiva de 8,4%.
O cálculo do imposto devido (IBS/CBS) é o seguinte:
21.400,00×8,4%=R$1.797,60
Portanto, o valor do tributo a recolher é de R$ 1.797,60, o que corresponde a uma
alíquota efetiva de aproximadamente 8,17% sobre o valor total do aluguel bruto
Comparativo de Tributação – Aluguel de R$ 22.000,00/mês
Ou seja, além de continuar a incidência do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre
os valores recebidos a título de aluguel, o contribuinte passará também a suportar a
tributação pelo IBS e pela CBS.
Conforme o exemplo acima, além de pagar o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF),
no valor de R$ 5.141,27, o contribuinte estará sujeito também ao pagamento do IBS e
da CBS, no montante de R$ 1.797,60. Dessa forma, a carga tributária total sobre o
aluguel alcançará R$ 6.938,87.
1.1.3-DO MOMENTO DA OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR
O fato gerador do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e
Serviços (CBS), nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens
imóveis, ocorre no momento do pagamento.
Assim, a obrigação de pagar o tributo surge no instante em que o locador recebe o
valor do aluguel ou da contraprestação pactuada, este é o momento que define a
incidência do tributo e a exigibilidade do recolhimento.
1.1.4-DA BASE DE CÁLCULO.
A base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens
e Serviços (CBS), nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens
imóveis, corresponde ao valor da operação.
Assim, considera-se como valor da operação:
o aluguel efetivamente recebido;
os acréscimos decorrentes de ajustes contratuais;
os juros, multas, encargos e demais acréscimos financeiros vinculados à
obrigação principal (aluguel);
os descontos concedidos, quando condicionados;
os juros provenientes de variações monetárias ou atualização do valor da
operação.
Em síntese, o valor da operação equivale ao montante total rebido pelo locador,
abrangendo não apenas o aluguel em si, mas também todos os acréscimos e encargos
que compõem a contraprestação econômica da locação.
1.1.4.1-Da Exclusões da Base de Cálculo.
Não integram o valor da operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de
bens imóveis:
as despesas de condomínio pagas pelo locatário;
os tributos incidentes sobre o imóvel (como IPTU, taxas municipais e demais
encargos legais);
os emolumentos e despesas cartorárias vinculados ao bem imóvel.
1.1.4.2-Do Redutor Social
Nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis para
uso residencial, realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da
CBS, será admitida a dedução da base de cálculo no valor de R$ 600,00 (seiscentos
reais) por imóvel, limitada ao montante da própria base de cálculo.
Exemplo prático
Considera-se uma pessoa física que aufere R$ 22.000,00 mensais a título de aluguel.
Aplicando-se o redutor social de R$ 600,00, obtém-se uma base ajustada de R$
21.400,00.
1.2.-LOCAÇÕES DE CURTA DURAÇÃO
A locação de bens imóveis por curta temporada, a exemplo das operações realizadas
por meio de plataformas digitais como o Airbnb, será equiparada às atividades de
hospedagem.
Nessa hipótese, aplicam-se as seguintes regras específicas:
Redução da base de cálculo em 40%, de modo que apenas 60% do
valor da operação será considerado para fins de incidência do IBS e da
CBS;
Vedação ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS,
impossibilitando a compensação tributária decorrente de insumos ou
despesas relacionadas à atividade.
1.3-PERÍODO DE APLICAÇÃO DAS NOVAS REGRAS TRIBUTÁRIAS.
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê que a implementação do novo regime
tributário ocorrerá de forma gradual e progressiva, iniciando-se em 2026 e
consolidando-se plenamente em 2033. O processo envolve a majoração escalonada
das alíquotas do IVA Dual (IBS e CBS), concomitantemente à redução dos tributos
atualmente vigentes, até sua completa extinção.
• 2026-2027
Aplicação de alíquotas simbólicas, em caráter experimental, para testes
do sistema.
Instituição da obrigatoriedade de emissão de nota fiscal eletrônica
para todas as operações de locação de imóveis.
• 2027
Início da cobrança efetiva da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
• 2028-2032
Processo de redução gradual do ISS e do ICMS, com elevação
proporcional das alíquotas do IBS e da CBS, garantindo a transição
equilibrada entre os regimes.
• 2033
Extinção definitiva dos tributos antigos (ISS, ICMS, PIS, COFINS, IPI).
Plena vigência e consolidação do modelo dual (IBS + CBS) como
sistema único de tributação sobre bens e serviços.
1.4- CIB – CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
A Receita Federal passará a utilizar instrumentos de fiscalização mais sofisticados,
dentre os quais se destacam: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente
denominado “CPF dos imóveis” , e o Sistema Nacional de Gestão de Informações
Territoriais (Sinter), o qual será responsável por centralizar e integrar dados relativos
a imóveis em âmbito nacional.
Esses sistemas permitirão a reunião e o cruzamento automático de informações como:
matrícula e titularidade dos imóveis;
localização e características registradas em cartório;
dados declarados no Imposto de Renda e no IPTU;
informações bancárias e financeiras relacionadas às operações imobiliárias.
Com isso, a Receita Federal terá condições de realizar uma fiscalização mais rigorosa
sobre os rendimentos de locação, mediante integração de dados entre cartórios,
imobiliárias e instituições financeiras, reduzindo significativamente a possibilidade de
omissão ou redução dos alugueis.
1.5- PENALIDADES CONFORME A LC Nº 214/202.
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê penalidades severas para locadores e
locatários em operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis
quando há omissão ou fraude.
Para o locador, a multa pode chegar a 150% do valor não declarado, além de juros e
correção, e há risco de enquadramento em crime tributário.
Para o locatário, há multa de até 20% sobre valores omitidos e perda de deduções no
IR.
Do Locador
Multa de 75% sobre o valor não declarado, acrescida de juros e correção
monetária.
Em caso de reincidência ou fraude qualificada, a multa pode ser elevada para
até 150%.
Caracterização de crime tributário em hipóteses graves, como falsificação
documental, fraude contábil ou ocultação dolosa de receitas.
Do Locatário
Multa de até 20% sobre valores omitidos ou não informados corretamente.
Perda do direito a deduções ou restituições no Imposto de Renda, caso sejam
constatadas inconsistências entre os valores pagos e os declarados.
Responsabilidade acessória de manter registros e comprovações de
pagamentos, especialmente diante da obrigatoriedade da nota fiscal
eletrônica para locações a partir de 2026.
CONCLUSÃO
A LC nº 214/2025 inaugura um novo paradigma na tributação das locações,
transformando o aluguel em operação tributável pelo IVA Dual e impondo maior rigor
fiscal. Embora haja mecanismos de mitigação (como o redutor social), o regime implica
aumento da complexidade e da carga tributária, exigindo atenção redobrada dos
contribuintes.
Eis a nossa orientação sobre o tema.
Atenciosamente,
Elizeu Barreto Moreira
